À quoi sert la loi 18-00 ?
Adoptée en 2002 et modifiée depuis, notamment par la loi 106-12, elle organise la vie des immeubles divisés en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, toiture, ascenseur, jardin, façades).
Les acteurs de la copropriété
Le syndicat des copropriétaires
Tous les copropriétaires forment ensemble le syndicat. Il a la personnalité juridique : il peut signer des contrats, avoir un compte bancaire et agir en justice. Il est responsable de la conservation et de l'entretien des parties communes.
L'assemblée générale
C'est l'organe de décision. Elle réunit les copropriétaires, se tient au moins une fois par an, approuve les comptes, vote le budget, élit le syndic et décide des travaux. Chaque copropriétaire vote avec un nombre de voix lié à sa quote-part.
Le syndic
Le syndic exécute les décisions de l'assemblée et gère au quotidien : appels de fonds, paiement des fournisseurs, tenue des comptes, entretien, convocation des assemblées. Il peut être un copropriétaire (on parle de syndic bénévole) ou un professionnel rémunéré.
Le règlement de copropriété
C'est le document de référence de l'immeuble. Il décrit les parties privatives et communes, fixe la quote-part de chaque lot et les règles de vie : usage des parties communes, répartition des charges, fonctionnement de l'assemblée. Demandez-le à votre syndic si vous ne l'avez pas.
Les tantièmes, ou quotes-parts
La quote-part de chaque lot est souvent exprimée en millièmes (par exemple 42/1000). Elle dépend en général de la surface et de la situation du lot. Elle sert à deux choses :
- répartir les charges communes entre les lots ;
- pondérer les votes en assemblée générale.
Les charges de copropriété
Les charges financent le fonctionnement de l'immeuble : gardiennage, nettoyage, électricité et eau des parties communes, ascenseurs, assurance, petites réparations. Le budget est voté en assemblée générale, puis appelé auprès des copropriétaires, souvent chaque trimestre. Payer ses charges est une obligation, même si l'on n'utilise pas un service.
Que faire si un voisin ne paie pas ?
Le syndic relance d'abord à l'amiable, puis par une mise en demeure, et peut ensuite engager une action au nom du syndicat. Notre guide charges impayées détaille les étapes et propose des modèles de messages.
Les erreurs les plus fréquentes
- Ne pas tenir d'assemblée générale chaque année.
- Mélanger l'argent de la copropriété avec un compte personnel.
- Ne pas rédiger de procès-verbal après l'assemblée. Voir notre modèle de PV.
- Ne pas conserver les factures des dépenses.